IMOPEDIA.ro a organizat un eveniment de prestigiu, desfasurat in Sala Ronda a Hotelului Intercontinental. Dupa ce am tras un semnal de alarma despre confuzia din piata imobiliara, ne-am luat inima in dinti si am adus la aceeasi masa autoritati publice, brokeri imobiliari, oameni de afaceri, analisti financiari si imobiliari, precum si o participare masiva din partea presei si a televiziunilor. in cele peste 5 ore de desfasurare, am cautat raspuns la tema: “Cine mai face pretul locuintelor in 2010?”

Cum raspunsul nu viza un singur actor din piata imobiliara, am aflat de la invitatii nostri: ce ar trebui sa faca potentialii cumparatori pentru a-si achizitiona o locuinta, de ce ar avea nevoie agentii pentru a-si creste performanta cum are de gand statul sa influenteze piata imobiliara cum influenteaza sistemul bancar piata imobiliara
ce rol joaca mass-media
Raspunsurile le-am aflat atat de la speakerii invitati in panelul imobiliar si financiar: Adrian Crivii (Darian),Ioan Andreica (MDRT),Stela Alexandru (FNG), Adrian Jantea (BRD), Mihaela Alexandroiu (Remax), Cristian Clenciu (ARAI), Florin Popovici (UNAI) Anamaria Rotar (KIWI Finance), Radu Zilisteanu (Analist imobiliar), Alexandru Pintea (Anglo-Romanian Deve­lop­ment Ltd), cat si de la participantii din sala, jucatori importanti pe piata imobiliara din Romania, intrebarile si raspunsurile fiind moderate de catre Maria Seder Neda (Redactor Sef – IMOPEDIA.ro), Razvan Muntean (Director General – IMOPEDIA.ro), Alin Iacob (Redactor sef – Conso.ro) si Cristian Orgonas (Khris.ro).
1. O prima tema abordata, cea referitoare la programele  guvernamentale in derulare, a atras cateva concluzii:
Statul trebuie sa-si foloseasca toate parghiile pentru a relansa economia printr-o ramura importanta, ramura constructiilor
Se simte nevoia de noi programe pe piata imobiliara
Statul trebuie sa vina cu programe de finantare
Ioan Andreica, Secretar de Stat la MDRT este constient de faptul ca “Guvernul trebuie sa joace un rol foarte important in anul 2010 in piata imobiliara.” As aminti cateva lucruri foarte importante care ne preocupa la acest inceput de an. Lansam noi programe pe piata imobiliara, pe de alta parte venim cu reglementari, cu actiuni noi pentru a modela sau a corecta acte normative, toate la un loc avand menirea de a accelera diferite  procese din piata imobiliara. Doamna ministru Elena Udrea a lansat public un nou program in cadrul Legii 152 care se refera la functionarea ANL, un program de contractare  a 10 case in mediu rural, in fiecare comuna in special pentru specialisti din invatamant – profesori, invatatori, medici, in anumite  situatii si politisti. Un alt program important care se gaseste la aceasta ora pe masa guvernamentala pentru etapa a doua, este programul  Prima Casa care are menirea de asemenea de a impulsiona piata tranzactiilor cat  si piata construtiilor in ansambluri de locuinte. De asemenea, sa nu-i spunem program nou, mai degraba o actiune care vine in sprijinul acestui  proces este modificarea legislatiei pentru a accelera procesul de vanzare a locuintelor construite  prin ANL, locuinte cu chirie pentru tineri sub 35 de ani, urmand ca banii realizati din aceasta vanzare sa se intoarca exclusiv in ANL pentru a refinanta, a continua procesul de constructie de locuinte. Eliminam cateva restrictii din legislatie si incercam sa o armonizam cu legislatia pe Prima Casa. Continuam procesul de reabilitare termica a blocurilor de locuinte, un program extrem de important pentru ca in Romania sunt circa 3 milioane de apartamente in blocuri de pana in anii 90, cu performante energetice scazute.

2.  In  ceea ce priveste pretul locuintelor ANL , am dedus ca:

Pretul de baza pentru un apartament ANL cu doua camere este 27.000 euro
La pretul de baza se adauga si alte taxe
De la jumatatea anului, este posibil sa mai creasca preturile
Rolul terenului este nesemnificativ in valoarea locuintelor ANL, aici nu apare latura speculativa
Nu toti romanii trebuie sa aiba un apartament proprietate personala

Adrian Crivii, Director DARIAN, a conchis: “Trebuie sa tinem cont de faptul ca locuintele construite de ANL sunt locuinte construite pe terenuri concesionate, deci rolul terenului fiind nesemnificativ, nu apare astfel latura speculativa. Preturile mi se par rezonabile, insa in multe situatii nu o sa se vanda nici asa pentru ca finatarea este asa cum este in Romania. Cei care locuiesc in aceste locuinte au anumite venituri, fac parte din anumite categorii sociale si nu-si permit sa achizitioneze o locuinta, dar nu toti romanii trebuie sa locuiasca in locuinte proprietate personala, poate sa existe si o piata consistenta a chiriilor.”

Reprezentantul Statului, Dl. Ioan Andreica declara “La constructiile cu finisaje medii nu credem ca suntem sub pretul pietei. La apartamente de doua camere pretul mediu ponderat rezultat din licitatii este de 400-500 euro /mp.” Este stiut faptul ca locuintele construite prin ANL nu sunt de performante maxime in ceea ce priveste materialele, mai ales la finisaje. Structura de rezistenta trebuie sa fie insa identica ca la restul constructiilor,  precum si cea a izolatiei termice, pentru ca normele sunt aceleasi pentru toate constructiile. La finisaje, daca discutam…evident ca sunt mai ieftine. Preturile pe care Dna ministru Udrea le-a facut publice sunt preturi iesite dintr-o analiza destul de serioasa pe licitatiile facute in ultimele 7-8 luni. La apartamente de doua camere unde noi am spus ca pretul mediu ponderat unde s-au situat majoritatea licitatiilor este 27.000 euro, daca adaugam si TVA-ul inca 3000 si ceva, ajunge la aproximativ 30.000.  Daca impartim la suprafata construita a unui apartament cu 2 camere pe suprafata utila constatam ca este peste 500 euro/mp. Pe suprafata construita inseamna undeva la 400 de euro/mp, deci la constructiile cu finisaje medii nu credem ca sunt sub pretul pietei.”

3. Daca vorbim despre pretul locuintelor in 2010, am ajuns la concluzia ca:

Diferentele mari intre costurile de constructie si pretul de vanzare sunt date de teren
intre puterea de cumparare a romanilor si preturile locuintelor nu trebuie sa existe diferente mari

Adrian Crivii isi exprima neincrederea in cei care incearca sa faca prognoze in aceste momente declarand ca  “Ar trebui sa fii mafalda sa spui preturile peste 6 luni sau peste un an. Cred ca una dintre cele mai mari erori care au fost facute in perioada de boom, au fost optimismul exagerat si lansarea unor procente de crestere a pietei, cum cred ca este acum lansarea unor procente de scadere care vor influenta negativ piata. Piata in Romania o sa-si revina in momentul in care in  valoarea construita, metrul patrat de teren are o valoare realista de 15 – 20% din metrul patrat al unei constructii, pentru ca eu stiu si acum situatii unde in pretul unui apartament de 100 mp 100.000 de euro este doar terenul. si nu vorbesc despre zone ultracentrale.” Noi suntem o tara in curs de dezvoltare, cu un anumit nivel de trai si productivitate, nu putem avea preturi exorbitante la locuinte, a mai conchis acesta.

4. Nu am neglijat nici pretul terenurilor in 2010, considerand ca:

Terenurile achizitionate scump in perioada de varf a pietei imobiliare blocheaza piata
Valoarea terenurilor a fost exagerata
Preturile terenurilor nu trebuie sa fie peste puterea de cumparare a romanilor
Autoritatile locale ar trebui sa se ocupe mai atent de urbanizarea terenurilor

“Trebuie sa ne gandim ca si valoarea terenului trebuie sa plece de la realitatile din Romania, de la gradul de urbanism, de la calitatea soselelor, utilitatilor, etc. declara Adrian Crivii. Valoarea terenului a fost exagerat de mare in Romania in functie de ceea ce oferea. Cred ca Statul ar trebui sa se implice mai mult sau autoritatile locale in urbanizarea terenurilor in partea de drumuri, retele, sa permita constructia la niste valori mai rezonabile, fiindca de foarte multe ori aspectul speculativ a terenului asupra valorilor proprietatilor primeaza.

5. Este randul brokerilor imobiliari sa discute despre educatia in randul agentilor imobiliari. Ca atare, acestia considera ca:

Traim intr-o piata imatura din toate punctele de vedere
Multi dintre agentii imobiliari sunt neprofesionisti
Copierea unor modele de succes din afara ar putea ajuta agentiile imobiliare din Romania
Piata imobiliara de la noi este dezordonata, iar ordinea ar trebui sa vina de la Guvern

Mihaela Alexandroiu, Director Re/Max Bastion, a declarat ca “Despre profesionalism si profesionisti este mult de discutat, nu putem sa spunem la momentul acesta ca piata imobiliara este o piata profesionista, trebuie sa acceptam realitatea pentrtu ca altfel nu facem pasi . Procentul celor care au iesit in fata si care s-au delimitat este mult mai mic in comparatie cu cei care nu si-au definit foarte bine sistemul de valori si pe care piata i-a dus inainte pentru ca venea clientul in firma, iar acum cand clientul trebuie cautat nu stiu ce sa faca.” Educatia este foarte importanta, te ajuta sa constientizezi valoarea ta, valoarea serviciilor pe care le oferi clientilor, agentii imobiliari printr-o singura vanzare hranesc 30 de profesii,” a mai declarat Dna Alexandroiu.

Alexandru Pintea, a carui experienta in domeniul imobiliar din Anglia, il recomanda drept un expert in tranzactiile imobiliare din afara tarii, ne sfatuieste “Sa migram si noi ca marea parte a pietelor europene catre un singur client, in speta vanzatorul”. Fiind o piata dezordonata avem nevoie de ordine si ordinea trebuie sa apara de la Guvern. Sunt de parere ca trebuie un minim de reglementare in piata, nu oricine ar trebui sa poata sa-si deschida o firma de servicii imobiliare cu absolut 0 cunostinte sau experienta in piata si aici un program clar de educare si de certificare din partea Guvernului ar fi binevenit pentru a da incredere in piata imobiliara si pentru a creea structurile de viitor pentru o piata profesionista”.

6.  in ceea ce priveste reglementarea activitatii firmelor imobiliare, presedintele ARAI, Cristian Clenciu a luat cuvantul:

Unul dintre proiectele pe termen scurt ale ARAI, este transformarea asociatiei in asociatia agentilor imobiliari din Romania
ARAI vrea legiferarea activitatii imobiliare in Romania

“Suntem printre pietele care misca cei mai multi bani in aceasta tara, suntem insa singura piata nereglementata”, declara acesta. Unul dintre proiectele pe termen scurt ale ARAI este transformarea asociatiei in asociatia agentilor imobiliari din Romania, o asociatie profesionala pe considerentul pe care simtim ca piata il cere, acela de a reprezenta omul care activeaza in piata imobiliara, a apara interesele lui pe de o parte, iar pe de alta parte a incerca sa impunem anumite reguli de conduita si de lucru pentru cei care activeaza in aceasta piata. Se vorbeste de multi ani despre reglementarea acestei piete, a acestei mari industrii care in momentul de fata are extraordinar de putine reguli si acestea impuse de o autoritate de protectie, ANPC. Daca urmarim acele reguli vedem ca sunt pur si simplu niste protectii fata de clienti si nu reglementeaza in niciun fel domeniul imobiliar. Ne-am propus ca odata cu organizarea Conferintei Nationale a Agentiilor Imobiliari din Romania care va avea loc in data de 25 martie in Bucuresti, cu sprijinul IMOPEDIA.ro, sa lansam draftul unei legi a activitatii imobiliare in Romania, lege care sa puna baze acceptabile si baze de lucru pentru toti agentii imobiliari care isi desfasoara activitatea in piata imobiliara.”

6.Reintroducerea certificatului energetic:

Lipsa auditorilor autorizati intarzie introducerea certificatului energetic
Din punct de vedere tehnic introducerea certificatului energetic este posibila
Auditorii care falsifica certificatele energetice pentru a favoriza vanzarea la un pret mai bun a unei locuinte,  raman fara atestat si risca sa ajunga in instanta

Reprezentantul Statului, Ioan Andreica a declarat ca se  va propune  data de 30 martie    pentru reintroducerea obligativitatii  certificatului energetic. “Daca vom considera la mijlocul lunii martie, ca avem sanse sa intram fara sa cream un blocaj vom propune 30 martie. Este foarte greu de spus daca numarul de auditori este suficient de riguros ca si cantitate.  Daca avem toate regulile, eu afirm ca le avem, avem metodologia, ghidurile de calcul, softuri,.deci suntem pregatiti din punct de vedere tehnic. Ca numar de auditori inca e de discutat, depinde de cate tranzactii vor fi in prima perioada sau mijlocul anului 2010. Vom intra probabil dupa ce se termina in cursul lunii februarie- inceputul lunii martie, cursurile pentru inca circa 200 de auditori “.

Laura CIOCODEICA – editor al portalului imobiliar media.imopedia.ro

STIRI