Accesiunea reprezinta acel mod de dobandire a drepturilor de proprietate si a altor drepturi reale constand in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important, in temeiul caruia, daca cele doua lucruri au apartinut unor proprietari diferiti, proprietarul lucrului mai important va dobandi dreptul de proprietate si asupra lucrului care este mai putin important.
Accesiunea poate fi mobiliara sau imobiliara (si aceasta la randul sau este naturala sau artificiala).
Evident, ceea ce ne intereseaza pe noi, in acest articol, este accesiunea imobiliara. Accesiunea imobiliara naturala se realizeaza fara interventia omului si cuprinde cazurile de aluviune, avulsiune, insulele si prundisurile, precum si accesiunea animalelor; asupra acesteia nu ne vom opri in prezentarea noastra, in schimb, vom prezenta accesiunea imobiliara artificiala.
Accesiunea imobiliara artificiala implica interventia omului si obligatia proprietarului care beneficiaza de ea de a plati despagubiri celui in detrimentrul careia a operat, in aceasta situatie fiind cazurile de constructie sau plantatie facute de proprietar pe terenul sau, insa cu materialele altuia, ori de constructie sau plantatie facuta de o persoana cu materialele sale pe terenul altuia.
Retinem ca, potrivit legislatiei romanesti actuale, lucrul principal este terenul si ca proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei sau plantatiei.
Astfel, orice constructie, plantatie sau lucrare facute la suprafata pamantului sau in pamant, sunt prezumate a fi efectuate de proprietarul locului respectiv cu cheltuiala sa si ca, pana la proba contrarie, acestuia ii apartin.
Proprietarul terenului care a efectuat constructii, plantatii sau lucrari cu materialele altuia este obligat sa plateasca valoarea materialelor si mai poate fi obligat dupa caz, la plata daunelor interese, proprietarul materialelor neavand dreptul de a ridica respectivele materiale (art. 493 din Codul civil). Constructorul devine astfel un creditor, el avand o creanta in despagubire fata de proprietarul terenului, creanta prescriptibila in termenul de drept comun de trei ani. Termenul incepe sa curga din momentul in care proprietarul terenului ridica pretentii cu privire la constructii.
Exista si situatia in care plantatiile, lucrarile sau constructiile au fost efectuate pe teren de catre un tert cu materialele sale; in acest caz, proprietarul terenului are dreptul de a pastra pentru el plantatiile, constructiile sau lucrarile efectuate, ori de a obliga terta persoana la ridicarea/desfiintarea acestora (art. 494 din Codul civil). Daca proprietarul doreste sa pastreze pentru sine plantatiile sau cladirile ridicate de un tert cu materialele sale, proprietarul este dator a plati tertului valoarea materialelor si pretul muncii, fara a se lua in considerare sporirea valorii fondului produsa prin realizarea plantatiilor sau a constructiilor. ªi in acest caz, constructorul devine un creditor, el avand o creanta in despagubire fata de proprietarul terenului, creanta prescriptibila in termenul de drept comun de trei ani. De asemenea, termenul incepe sa curga din momentul in care proprietarul terenului ridica pretentii cu privire la constructii. Pana la achitarea despagubirilor, constructorul are un drept de retentie cu privire la constructiile efectuate pe terenul altuia. in schimb, daca proprietarul terenului solicita ridicarea sau desfiintarea plantatiilor si a constructiilor, aceasta va fi efectuata pe cheltuiala tertului care va putea fi obligat si la plata de daune-interese pentru prejudiciul suferit de proprietarul terenului; de retinut ca ridicarea sau desfiintarea plantatiilor si a constructiilor poate fi solicitata de catre proprietarul terenului numai in situatia constructorului de rea-credinta, si nu in aceea a constructorului de buna-credinta.
Evident, in aceste situatii, se pune firesc intrebarea ce este acela un constructor de buna-credinta si ce este acela un constructor de rea-credinta?
Buna-credinta a constructorului rezulta exclusiv din convingerea pe care o are in momentul efectuarii lucrarilor, ca fondul pe care il construieste sau planteaza este al sau, prin faptul ca il poseda in virtutea unui titlu translativ de proprietate, al carui vicii nu-i sunt cunoscute*.
Jurisprudenta a dedus buna-credinta a constructorului si in alte imprejurari decat titlul de proprietate; astfel, s-a considerat de buna-credinta coproprietarul care a construit pe terenul comun aflat in indiviziune, in prezenta si fara opunerea celuilalt coproprietar; constructorul care a ridicat un edificiu fara opunerea proprietarului exclusiv al terenului; cel ce construieste pe terenul altuia, in urma promisiunii ca i se va transfera, ulterior, dreptul de proprietate asupra terenului (ca in cazul antecontractelor) etc.
- Ceea ce este deosebit de important de retinut este faptul ca buna sau reaua-credinta se stabileste in momentul edificarii constructiei, fiind indiferent daca ulterior constructorul devine de rea-credinta.
- Trib. Suprem, col.civ., dec. nr. 1290/1956 in „Culegere de decizii 1956“, vol. I, p. 55

Madalina Mihaela Moceanu
Avocat in cadrul Baroului Bucuresti

JURIDIC